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新宁王府:你认为深圳的高房价会导致人才流失吗?
2020-06-28 米拍

公开数据显示,截至2019年末,北京市常住人口为2153.6万,比上年末减少0.6万人,北京市常住人口连续三年负增长。除了北京之外,同为一线城市的上海,也有人口流失的现象。根据公开数据显示,2019年,上海户籍常住人口1450.43万人,外来常住人口977.71万人,较上年增加1.5万人。虽说,上海对于外来人口,依旧有着吸引力,2019年外来常住人口占常住人口的比重为40.3%。不过,和过去几年的数据相比的话,还是能够看出上海外来常住人口在减少。在2015年末上海市户籍常住人口1433.62万人,外来常住人口981.65万人,2016年末,在上海的常住人口外来常住人口980.20万人,而在2017年,上海外来常住人口流失7.52万人。

1. 房价过高背后

一线城市,由于经济发达,机会相对来说比较多,所以很多人都愿意趁着年轻,到大城市闯一闯。虽说,一线城市赚钱多,但是生活压力也比较大,衣食住行样样都离不开花钱,其中,住房是个大开支。外地人来到一线城市打拼,如果没有什么基础的话,根本无法在一线城市安家落户,也只能租房为生。在奋斗了几年之后,不少人也会选择买房,不过,一线城市的房价实在是太高了,并不是一般人能够承担得起的。



高房价和房价泡沫绝对是两码事。我国一线城市的房价面积从零几年的六千左右飙升到一万多,而之前的住宅土地供应立马从之前的两千万平米降到了一千四百五十万万平米。其实住宅土地的供应不足并不是因为面积不够,像外国纽约、东京,他们的人比我们一线的多的多,但是他们的土地使用效率却极高,中国在这一点上还有很大的改善空间。

房地产是中国家庭资产最大配置。无论从什么角度看,中国家庭资产配置的大头是房子而非股票,这一点和美国市场非常不同。和美国市场相比,中国家庭资产在股票配置比例很低。过去,房地产价格基本上是没有回调,一路上涨。向下几乎没有波动率,向上收益率又非常好。这导致大部分投资房地产的人,都能赚到钱。而相反,股票和基金市场波动率比较大,大部分常常高买低卖,整体赚不到钱。也正是因为房地产占到了中国家庭资产配置中的大部分,对于许多人来说,房价未来的走势可能会比股票走势更关注。股票就算跌了50%,但是股票资产占你总体资产可能就10%。所以最终损失的是5%的个人资产。大家更多是茶余饭后讨论股市行情,甚至中国有一大批高净值人群根本不买股票。相反,如果房价下跌30%,可能你个人资产80%在房子里面,最终对个人资产影响会超过20%。



2. 房价上涨的主要因素

一线城市房价和什么相关。我们发现全球一线城市的房价,和这个城市的百万富翁数量有关。下面这个数据统计,来自知乎网友“脑洞”。我们过去特别希望用一个房子“市盈率”指标。就是当地的房价除以当地的人均年收入,看普通人要工作多少年才能买到一套房子。如果这个房子“市盈率”过高,那么就有泡沫。我们看下面的数据,截止到2016年上海、北京、纽约和洛杉矶四个大城市一手房的“市盈率”。在每一个大城市,都是高的惊人。纽约和洛杉矶平均一手房价都在1000万人民币以上,即使在当地都需要平均80年的收入(注:纽约我们就是指曼哈顿)。

我们思考这个数据背后的逻辑。房价本身是供给和需求带来的。全球任何一个一线城市,新屋供给是不足的。他们之所以是一线城市,意味着已经完成了城镇化和城市开发。而这些一线城市又能提供普通二三线城市所不具备的资源。这些资源包括就业、社会资源、医疗、教育、娱乐等等。

在纽约曼哈顿,那里有全世界收入最高的华尔街对冲基金,有全世界最好的餐厅,有全世界超一流的文化和娱乐(包括大都会博物馆)。全世界最有钱的富豪,都会想到在纽约来买房。不仅仅是美国本土富豪,包括中东富豪、俄罗斯富豪、中国的富豪等,都喜欢在曼哈顿买一套房。这里的房价必然在全世界都是顶尖的。下面是曼哈顿2016年平均房价。每平米价格在2万多美元,超过13万人民币。而且虽然曼哈顿只有公寓楼,但都是大面积,总价基本上在2000万人民币以上。




未来中国富豪人口将集中。美国,越来越多富人选择居住在纽约、旧金山、洛杉矶这几个超一线城市。这里生活设施方便,社区好,各种生活服务都很全。我们看到全世界最好的中学,最好的医院,都基本上在一线城市。事实上我们从下面这张图看到,全球最顶级的10个城市集中了70%的富豪人数。

我们再看一个数据,根据《2018胡润财富报告》,过去一年北京、上海、深圳和广州拥有600万资产的富裕家庭数量都出现了增长。其实北京增长了6.1万户家庭,达到了69.6万户。上海增加了4.4万户家庭,达到了59.4万户。深圳增加了1.1万户家庭,达到了16.6万户。另一个指标是千万资产高净值家庭的数量,北京增加了3.1万户,上海增加了2.4万户。越是头部的城市,富人居住就越集中。此外,我们看到中国经济发展结构的变化。最早的中国富豪基本上以房地产、或者资源型的行业为主。过去几年中国富豪的开始向互联网、金融、服务业等新兴产业转型。这些新兴产业的各种资源,又集中在一线城市。我们拿互联网为例子,大型互联网总部基本上不会逃离北京、深圳、上海、杭州几个城市。未来中国经济继续向新经济转型,创始人长期居住在二三四线城市的概率就越低。我们看到作为一个制造业的老板,你可以住在三四线城市。但是作为一个金融、互联网行业的创始人,这些地方能给到的人才和资源非常少。而且,我们看到从富一代转向富二代的过程,越来越多人重视学校、医疗、公共服务等软性资源。这些资源在一线城市是最好的。

3.高房价是个伪命题

长期看一线城市房价是核心资产。股票里面的核心资产指的是那些稀缺的,优质上市公司。核心资产的特征是,质量好,供给不足,永远稀缺。而一线城市的房价,从资产配置的角度看,也是一种核心资产。这种资产,在全世界都是稀缺的。我们从金融企业的分布看,这是一个极度依赖人才的轻资产行业。中国绝大多数资产管理公司,都分布在一线城市。即使在今天,可以网上办公、移动办公、Soho办公,也几乎没有什么资产管理公司将投研团队放在大部分二三线城市。以人为本的行业,特别看重圈层。上海作为全球化的金融中心,有几乎最好的金融圈层。你可以和许多优秀的投资人交流,并且吸取大量养分。

所以长期看,我们回答一个问题,中国一线城市的房价,整体还是会比较有竞争力。相反,面临各种质量人口都出现下滑的三四线城市,面临的房价下调压力就比较大。中低收入人群的买房需求,在实际操作层面上,即不可能让中低收入人群买高价住房,也不可能通过降低目前的房价去迎合他们,所以就需要发展那些城市周边的区域。发达国家都是让中低收入群体住到相对偏远地方,来让中低收入群体买到他们所希望得到的住房。

这些城市发改委的重大文件改革放开户籍制度,超大城市出特别是是北京、上海之外,都要放开户籍限制,尤其是深圳,开放包容,落户公共户籍还是比较容易。另外,深圳整个公共服务水平虽说不高,但是他属于发展建设快节奏,深圳当地的这个政府有充足资金,对高层次人才有各种各样的,包括比如说博士、博士后毕业生啊,他有这样的这种人才补贴政策,这个还是有一定吸引力的。最后还是用脚投票,深圳可以引入一些深圳的人口净流入流出,城市产业承载能力和发展潜力能够吸引年轻人来和吸引人才来,房价虽然说有可能诱人,比较高,但是第一房住不炒,未来是要解决这个问题的,第二点,用脚投票,资源优化配置。如果个人力资本在强,失去了大平台,也发挥不了效能。



高房价是伪问题,在人口不断流入的情况下,中心城市房价高是必然趋势,而且唯有房地产才能拉动内需带动经济发展,因为房地产关乎着上百个行业,没有房子如何谈实体经济。

说点不爱听的~~~说到房价的问题,很多人都在可以回避问题的本质。

他们经常把高启的房价归结于这样或那样的原因,却坚决不承认房价的上涨的根源是外来人口涌入造成的。他们不承认的原因,就在于他们本来就是想在当地买房,于是,他们嫌房价高,希望房价降下来,可以更轻松的置业。

当下的中国,有房价极便宜的地方,但一定是人口净流出的地方。而房价上涨的地方,一定的人口大量涌入。

例如,某大型城市,连续多少年外来人口增加20~50万人。如果按三口之家来算,每年就有7~15万套房屋的需求(含租赁),这还不算本地人改善的需求。如此恐怖的需求,房价怎么可能降?

深圳的房价也是如此。有资料说,深圳年轻人当中,本地人和外来人口的比例是1:20,有这个比例在这里,深圳房价高也毫不奇怪了。

高房价是否会导致人才流失,暂时还看不到。

高房价的城市就像一个宇宙中的黑洞,把资金大量的吸引进来,人流也会财富的走向而涌动。目前看,还看不到那一天这个趋势会逆转。峰速战警

高房价更像是当下的财富分配工具之一,通过挣钱、买房、装修、还贷等一系列过程,把社会财富进行了一次再分配。说的堂皇一点,就是拉动经济。

所以,对于买房可以坚持两点:有需求就买,有钱就买。

将来房价的泡沫是否会破灭,或者来一番软着陆,真的很难推演。关键是一看能否其他行业能否替代房地产拉动经济,二看人口迁移走向能否发生逆转。

肯定会啦!

其实房价不是最可怕的,可怕的是房租。房子可以不买,但不能没有住的地方啊。而高房价肯定也会连带房租。工资每年未必涨,房租每年必须涨。结果就是可支配收入越来越缩水,而女人的要求反而越来越高,你说怎么呆的下去呀。

房价就更不用说了,我不知道房价是不是丈母娘搞起来的。但买房确实是结婚的必要条件。在深圳这太可怕了,这意味着你必须有150万的首付,然后贷款200万,每月需还贷13000。这样你的税后收入至少需要16000,也就是税前至少19000。能拿这个工资的也是一般的人才了。除非是打工皇帝这种超级人才,一般的人才想要在深圳安家必须靠拼爹了。

女人都是非常物质,非常现实的。谁愿意嫁给一个虽然有房,但是负债200万,需要还贷20年,八成多的工资都必须来还债的人。真是没有比这更悲惨的事情了。所以一般的人才在深圳真的不能久待。只有像我这样无能的人在老家实在找不到工作,才来当深漂,过着单身屌丝无穷无尽黑暗的日子。

不要说马云,马化腾那种逆天的人才。这些老板老总们也不能是光杆司令不是。乐轩卡盟平台连华为都要搬到东莞松山湖了。高房价,扼杀人才,迫害人才,消耗人才。得利的是地主和炒房客。

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